มีที่ดินอยู่ในครอบครอง จะออกโฉนดได้อย่างไร?

⚖️ การเปลี่ยนสิทธิครอบครองเป็นโฉนด ทำได้อย่างไร?

‎ หลายคนเข้าใจว่า เพียงมีที่ดินอยู่ในครอบครอง ก็สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ทันทีแต่ในความเป็นจริง กฎหมายกำหนดขั้นตอนและเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจน การจะเปลี่ยนสิทธิครอบครองเป็นโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์‎ต้องพิจารณาทั้ง “วิธีการ”, “บทกฎหมาย” และ “ข้อจำกัดของสิทธิ”

⚖️ มีที่ดิน ≠ ได้โฉนดเสมอไป

‎ การมีที่ดินอยู่ในความครอบครอง ไม่ได้หมายความว่าจะมีสิทธิออกโฉนดได้เสมอไป ต้องเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายและผ่านการตรวจสอบของเจ้าหน้าที่

  ผู้ครอบครองภายหลังปี 2497 จะมีข้อจำกัดในการขอออกโฉนด และต้องเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

‎⚖️ วิธีการออกโฉนดที่ดิน

‎ สามารถแบ่งได้เป็น 2 วิธีหลัก ได้แก่

1).‎การออกโฉนดทั้งตำบล

‎ เป็นกรณีที่รัฐดำเนินการสำรวจ รังวัด และสอบสวนสิทธิในพื้นที่ทั้งตำบลโดยมีขั้นตอนสำคัญ ได้แก่

• ‎มีประกาศของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษา

• ‎ผู้ว่าราชการจังหวัดประกาศวัน เวลา และสถานที่ดำเนินการ

• ‎เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจ รังวัด และสอบสวนสิทธิ

• ‎เปิดโอกาสให้ประชาชนคัดค้าน

• ‎เมื่อไม่มีข้อโต้แย้ง จึงออกโฉนดหรือ น.ส.3

‎ 2). การออกโฉนดเฉพาะราย

‎ เป็นกรณีที่ผู้ครอบครองยื่นคำขอเองโดยมีลักษณะสำคัญ เช่น

• ‎ไม่ต้องรอประกาศทั้งตำบล

• ‎เจ้าหน้าที่พิจารณาเป็นรายแปลง

‎ ซึ่งแบ่งได้เป็น 3 กรณี ได้แก่

• ‎ผู้มีสิทธิครอบครองทั่วไป 

• ‎ผู้ครอบครองก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497

ผู้มีสิทธิครอบครองทั่วไป หมายถึง ผู้ที่เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายและมีหลักฐานหรือพยานแสดงการครอบครองนั้นได้โดยต้องไม่ใช่ผู้เข้าครอบครองภายหลังโดยไม่มีฐานสิทธิและต้องสามารถพิสูจน์สิทธิของตนต่อเจ้าหน้าที่ได้

‎⚖️ บทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

‎ การออกโฉนดแต่ละประเภทใช้บทกฎหมายแตกต่างกัน ได้แก่

• ‎การออกทั้งตำบล → มาตรา 58 และ 58 ทวิ

• ‎การออกเฉพาะราย(ผู้มีสิทธิครอบครอง) → มาตรา 59

• ‎กรณีครอบครองก่อนกฎหมายใช้บังคับ → มาตรา 59 ทวิ ประกอบมาตรา 27 ตรี

‎⚖️ หมายเหตุ:

‎ โดยหลัก การขอออกโฉนดเฉพาะรายตามมาตรา 59 ใช้กับผู้มีสิทธิครอบครองโดยมีหลักฐานหรือสืบสิทธิต่อเนื่องไม่ใช่ผู้เข้าครอบครองภายหลังโดยไม่มีฐานสิทธิ ทั้งนี้ ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานเป็นรายกรณี

‎⚖️ ความเสี่ยงที่ควรรู้ !

‎ แม้จะมีกระบวนการตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติยังมีความเสี่ยง เช่น

1.การออกทั้งตำบล

‎ การใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่อาจมีความคลาดเคลื่อน อาจมีการสวมสิทธิ อาจเกิดข้อพิพาทภายหลัง เช่น แนวเขตไม่ตรง หรือมีผู้มีสิทธิจริงไม่ได้เข้าร่วม

2.การออกเฉพาะราย

‎ ข้อมูลอาศัยจากผู้ขอเป็นหลัก อาจคลาดเคลื่อน‎การรังวัดอาจทับซ้อนกับที่ดินข้างเคียงผู้เกี่ยวข้องไม่ได้รับแจ้ง อาจทำให้เกิดข้อพิพาทในภายหลัง

‎⚖️ สรุป

‎ การมีที่ดินอยู่ในครอบครอง ไม่ได้หมายความว่าจะได้โฉนดโดยอัตโนมัติ

• ‎ ต้องผ่านกระบวนการตามกฎหมาย

• ‎ ต้องพิสูจน์สิทธิให้ได้

• ‎ และต้องระวังความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น

ดังนั้น เมื่อท่านมีที่ดินหรือเอกสารสิทธิ ขอให้ท่านตรวจสอบสิทธิและวิธีการใช้สิทธิของท่านให้ดีและหากท่านไม่มั่นใจ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการครับ 

เขียนโดย สังคมภาพ